Wie werden Betriebskosten verteilt?
Die Formel zur Verteilung der Betriebskosten in einer Nebenkostenabrechnung ist im Prinzip einfach.
Formel für Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung
Gesamtkosten der Betriebskostenart / Gesamtwohnfläche / 365 Tage x Wohnzeit Mieter in Tagen x Wohnfläche Mieterwohnung
= Kostenanteil Mieter
Aber es stellen sich zwei Herausforderungen.
- die Inhalte und
- die Darstellung
Die Inhalte beziehen sich z.B. auf die Fragen:
- Welche Kosten sind umlagefähig?
- Welcher Verteilungsschlüssel wird angewendet?
- Welche Gesetze/Verordnungen müssen angewende werden?
- Und vieles mehr.
Zur Darstellung hat der Bundesgerichthof (BGH) schon vor vielen Jahren zwei Grundsätze formuliert. Eine Abrechnung muss
- übersichtlich und
- nachvollziehbar
sein.
Daraus resultiert die Vorgabe, dass die Gesamtkosten der Immobilie nachvollziehbar auf alle Wohnungen verteilt werden, auch auf leerstehende Wohnungen und auch die vom Eigentümer selbst genutzte Wohnung!
Eine Beispiel-Berechnung:
- In einer Immobilie gibt es 5 Wohnungen
- Drei Wohnungen bewohnen Mieter
- Eine Wohnung steht leer
- Eine Wohnung bewohnt der Eigentümer
- Jede Wohnung hat einer Wohnfläche von 100m² = 500m² Gesamtwohnfläche
Beispielhaft für andere Betriebskostenarten berechnen wir die Verteilung der Treppenhausreinigung:
In dem Abrechnungszeitraum sind z.B. 2.000,00€ für die Treppenhausreinigung angefallen.
Also lautet der Rechenweg wie folgt:
2000,00€ für insgesamt 500m² Gesamtwohnfläche.
Daraus errechnet man die Kosten pro Quadratmeter: 2.000,00€ / 500m² Gesamtwohnfläche = 4,00€ pro m².
Da jede Wohnung eine Wohnfläche von 100m² besitzt, wird nun der Preis 4,00€ pro m² mit 100m² multipliziert, um die Kosten für die Wohnung zu ermitteln.
Also ist der Anteil für jede Wohnung = 400,00€.
WICHTIG: Kosten für Eigentümer
Der Eigentümer muss nicht nur die 400,00€ Kostenanteil für die selbst genutzte Wohnung zahlen, sondern auch die 400,00€ für die leerstehende Wohnung.
Fazit: Verteilung der Kosten
| Kostenanteile Mieter | |||
| Mieter 1 | 400,00€ | ||
| Mieter 2 | 400,00€ | ||
| Mieter 3 | 400,00€ | ||
| 1.200,00€ | |||
| Kostenanteile Vermieter | |||
| Leerstehende Wohnung | 400,00€ | ||
| Selbstgenutzte Wohnung | 400,00€ | ||
| 800,00€ | |||
| Gesamtkosten Treppenhausreinigung | 2.000,00€ | ||
Jeder der drei Mieter zahlt 400,00€ = 1.200,00€ und der Eigentümer trägt 800,00€, sodass in der Summe die 2.000,00€ Kosten für die Treppenhausreinigung zu 100% gedeckt sind.
WICHTIG: Anzahl der Abrechnungen bei Mieterwechsel
Kommt es zu einem Mieterwechsel müssen mindestens zwei Abrechnungen erstellt werden – eine Abrechnung für den ausziehende Mieter und eine Abrechnung für den neuen Mieter.
Steht die Wohnung vor dem Einzug des neuen Mieters leer, MUSS der Vermieter die Kosten für den Zeitraum des Leerstandes tragen = es muss eine dritte Abrechnung erstellt werden!
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rechtliche Grundlagen
Betriebskostenverordnung – BetrKV
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV)
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV
§1 Anwendungsbereich
§2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
§3 Anwendung auf das Wohnungseigentum
§4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
§5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
§6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
§6a Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen; Informationen in der Abrechnung
§6b Zulässigkeit und Umfang der Verarbeitung von Daten
§7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
§8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
§9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen
§9a Kostenverteilung in Sonderfällen
§9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
§10 Überschreitung der Höchstsätze
§11 Ausnahmen
§12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung
§13 (Berlin-Klausel)
§14 (Inkrafttreten)
Anhang EV Auszug aus EinigVtr Anlage I Kapitel V Sachgebiet D Abschnitt III
(BGBl. II 1990, 889, 1007)
– Maßgaben für das beigetretene Gebiet (Art. 3 EinigVtr) –