Eigenleistung des Vermieters in der Nebenkostenabrechnung: Was ist umlagefähig?
Eigenleistung Vermieter: In der Nebenkostenabrechnung häufig vergessene Kosten. Dabei steht Ihnen als Vermieter eine angemessenen Entlohnung zu.
Es stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang Eigenleistungen des Vermieters auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Gerade bei kleineren Mietobjekten oder selbstverwalteten Immobilien übernehmen Vermieter oft Aufgaben selbst, die sonst an externe Dienstleister vergeben würden. Doch was sagt das Gesetz dazu?
Grundsatz: Wirtschaftlichkeit und Nachvollziehbarkeit
Gemäß § 556 BGB dürfen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) listet die umlagefähigen Kostenarten auf. Entscheidend ist, dass die Kosten tatsächlich entstanden, nachvollziehbar dokumentiert und wirtschaftlich angemessen sind – unabhängig davon, ob sie durch einen Dienstleister oder den Vermieter selbst erbracht wurden.
Typische Eigenleistungen und ihre Umlagefähigkeit
Gartenarbeiten
Die Pflege des Gartens – Rasenmähen, Unkrautjäten, Beschneiden von Büschen und Bäumen – zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Wenn der Vermieter diese Arbeiten selbst übernimmt, kann er fiktive Kosten ansetzen, die sich an den marktüblichen Preisen orientieren. Wichtig ist eine detaillierte Dokumentation der Arbeitsstunden und Tätigkeiten.
- Vorlage zur Protokollierung der Arbeitsstunden: https://nebenkosten-machen.de/download-center#Eigenleistung
- Stundenlohn – Vergleich für Gärtner nach Region: https://nebenkosten-machen.de/download-center#Stundenlohn_Gaertner
- Hinweis: Der angesetzte Stundenlohn sollte dem eines ortsansässigen Unternehmens entsprechen. Regionale Unterschiede können über die Agentur für Arbeit nachvollzogen werden.
Winterdienst
Das Räumen von Schnee und Eis auf Gehwegen und Parkplätzen ist nicht nur Pflicht, sondern auch umlagefähig (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Der Vermieter kann seine Eigenleistung ansetzen, muss aber nachweisen, wann und wie oft geräumt wurde. Ein Einsatzprotokoll ist hier besonders wichtig.
? Zusätzlich umlagefähig: Materialkosten wie Streugut (z. B. Salz oder Splitt) dürfen ebenfalls in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden, sofern sie konkret dem Winterdienst zugeordnet werden können.
Reinigung der allgemein zugänglichen Flächen
Treppenhäuser, Flure und Gemeinschaftsräume müssen regelmäßig gereinigt werden. Auch hier gilt: Eigenleistung ist umlagefähig, sofern sie nachweislich erbracht wurde. Eine Stundenerfassung und Beschreibung der Reinigungsintervalle sind empfehlenswert.
Hausmeisterdienste
Kleinere Arbeiten wie das Auswechseln von Glühbirnen oder das Herausstellen der Mülltonnen fallen unter die Hausmeisterkosten (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Auch hier ist eine Umlage möglich, wenn die Leistungen konkret beschrieben und zeitlich erfasst sind. Pauschale Ansätze ohne Nachweis sind nicht zulässig.
umlagefähige Eigenleistung – Arbeitsprotokolle über eigene Arbeiten an der Immobilie
Eigenleistung (Treppenhaus)-Reinigung
Eigenleistung Gartenarbeiten
Eigenleistung Winterdienst
Eigenleistung Hausmeisterdienste
Beispiel Stundenlohn Gärtner
Was ist nicht umlagefähig?
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen. Auch Tätigkeiten, die dem Vermieter selbst zugutekommen (z. B. Buchhaltung, Steuerberatung), dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Fazit
Eigenleistungen des Vermieters können grundsätzlich in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden – vorausgesetzt, sie sind transparent, wirtschaftlich angemessen und nachvollziehbar dokumentiert. Auch Materialkosten, wie z. B. Streugut oder Blumeneinkäufe für die Gartenpflege, sind umlagefähig, wenn sie den jeweiligen Betriebskostenarten eindeutig zugeordnet werden können
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