Stundenlohn für Eigenleistung in der Nebenkostenabrechnung: Was Vermieter wissen müssen
Der Stundenlohn für Eigenleistung wird von vielen Vermietern nicht auf die Mieter verteilt, weil viele nicht wissen das diese Kosten zu den umlagefähigen Kosten gehören.
In der Praxis übernehmen viele Vermieter kleinere Arbeiten rund um ihre Immobilie selbst – sei es die Treppenhausreinigung, der Winterdienst oder die Gartenpflege. Doch dürfen diese Eigenleistungen in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden? Und wenn ja, wie hoch darf der Stundenlohn angesetzt werden?
Was sind umlagefähige Eigenleistungen?
Grundsätzlich erlaubt § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV die Umlage von Eigenleistungen des Vermieters, sofern sie zu den umlagefähigen Betriebskostenarten gehören. Dazu zählen unter anderem:
- Treppenhausreinigung
- Gartenpflege
- Winterdienst
- Hausmeistertätigkeiten
Nicht umlagefähig sind hingegen Instandhaltungs- oder Renovierungsarbeiten wie Malerarbeiten oder Reparaturen
Wie wird der Stundenlohn berechnet?
Der Stundenlohn für Eigenleistungen darf nicht frei gewählt werden. Maßgeblich ist der ortsübliche Lohn für eine vergleichbare Tätigkeit durch ein Drittunternehmen – jedoch ohne Mehrwertsteuer. Eine Orientierung bietet der Entgeltatlas der Bundesagentur für Arbeit oder lokale Angebote von Dienstleistern.
Beispiel: Wenn ein örtlicher Gartenbaubetrieb für einfache Pflegearbeiten 25 € netto pro Stunde verlangt, darf der Vermieter diesen Betrag auch für seine Eigenleistung ansetzen – vorausgesetzt, die Tätigkeit entspricht in Art und Umfang der professionellen Leistung.
Dokumentationspflicht: Arbeitsprotokolle sind Pflicht
Um die Eigenleistung rechtssicher abzurechnen, müssen Vermieter ein Arbeitsprotokoll führen. Dieses sollte enthalten:
- Datum und Uhrzeit der Tätigkeit
- Art der ausgeführten Arbeit
- Eingesetztes Material (z. B. Streusalz, Reinigungsmittel)
- Zeitaufwand in Stunden
Nur so lässt sich die Abrechnung im Streitfall nachvollziehen und gegenüber dem Mieter oder einem Gericht belegen .
Typische Beispiele und Abgrenzungen
| Tätigkeit | Umlagefähig? | Bemerkung |
|---|---|---|
| Treppenhausreinigung | ✅ Ja | Nur für allgemein zugängliche Bereiche |
| Gartenpflege | ✅ Ja | Rasenmähen, Beetpflege – keine Baumfällung |
| Winterdienst | ✅ Ja | Schneeräumen, Streuen |
| Malerarbeiten | ❌ Nein | Zählt zur Instandhaltung |
| Reparaturen | ❌ Nein | Keine Betriebskosten |
Fazit
Eigenleistungen können eine kostengünstige Alternative zu externen Dienstleistern sein – vorausgesetzt, sie sind korrekt dokumentiert und realistisch bewertet. Vermieter sollten sich an marktüblichen Preisen orientieren und auf eine transparente Abrechnung achten. So lassen sich Konflikte mit Mietern vermeiden und die Nebenkostenabrechnung bleibt rechtssicher.