Umlagefähige Nebenkosten: Was Vermieter abrechnen dürfen

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Umlagefähige Nebenkosten, die in der Nebenkostenabrechnung verteilt werden dürfen,  sind durch den Mietvertrag und die Betriebskostenverordnnung (BetrKV) definiert.

Vermieter haben das Recht, bestimmte Nebenkosten auf ihre Mieter umzulegen. Diese umlagefähigen Kosten sind Teil der Warmmiete und müssen im Mietvertrag detailliert aufgeführt werden. Hier sind die wichtigsten Informationen dazu:

1. Was sind umlagefähige Nebenkosten?

Umlagefähige Nebenkosten sind die Kosten, die ein Vermieter anfallen, um ein Mietobjekt instand zu halten und ordnungsgemäß zu verwalten.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist, neben dem „Bürgerlichen Gesetzbuch“ und der Heizkostenverordnung (HeizkostenV), die rechtliche Grundlage für eine korrekte Nebenkostenabrechnung.

Typische umlagefähige Kosten in der Nebenkostenabrechnung sind:

verbrauchsabhängige Kosten

1.    Heizkosten und Warmwasser:

Die Kosten für die Beheizung des Gebäudes,

• Energieträger wie, Heizöl, Gas, Fernwärme oder Pellets .
• Schornsteinfeger
• Verbrauchsablesung
• Strom für Heizungsanlage

Diese werden nach Verbrauch auf die Mieter:innen umgelegt.

2.    Wasserkosten:

Hierzu gehören die Kosten für Wasser und Abwasser. Die Abrechnung erfolgt in der Regel nach Verbrauch. Hierzu gehört nicht das Niederschlagswasser, dass im Rahmen der „nicht verbrauchsabhängige Kosten“ abgerechnet wird.

Nicht verbrauchsabhängige Kosten

1. Müllentsorgung

Die Kosten für die Müllabfuhr und -entsorgung werden ebenfalls umgelegt.

2. Gebäudereinigung:

Reinigungsdienste für Treppenhäuser, Flure und andere Gemeinschaftsbereiche.

3.   Gartenpflege

Wenn es eine Gartenfläche gibt, können die Kosten für die Pflege und Instandhaltung umgelegt werden. Auch wenn eine Gartennutzung durch den Mieter:innen im Mietvertrag untersagt ist.

4.   Straßenreinigung und Winterdienst:

Diese Kosten können auf Mieter:innen umgelegt werden, wenn sie im Mietvertrag vereinbart sind.

5.   Hausmeisterdienste:

Kosten für den Hausmeister, der z. B. den Hof fegt, die Mülltonnen herausstellt, Winterdienst übernimmt. NICHT umlagefähig sind Reparaturen, wie z.B. Schönheitsreparaturen in einer Wohnung beim Mieterwechsel, Fenster streichen, Fassade streichen u.ä.

6.   Versicherungen:

Gebäudeversicherungen, Haftpflichtversicherungen und andere Versicherungen können umgelegt werden.

7.   Stromkosten für Gemeinschaftsbereiche:

Beleuchtung in Fluren, Treppenhäusern und anderen gemeinschaftlichen Bereichen.

8.   Niederschlagswasser

9.   Grundsteuer

10.   Aufzug

sowohl die Betriebskosten, wie auch die Wartung.

11. Sonstige Kosten 

 Hier ist es wichtig, dass diese Kosten im Mietvertrag vereinbart sind.

2. Was darf nicht umgelegt werden?

Nicht alle Kosten können auf die Mieter umgelegt werden. Folgende Ausgaben sind nicht umlagefähig:

• Verwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung des Mietobjekts, wie beispielsweise die Buchhaltung, sind nicht umlagefähig.
• Instandhaltung und Instandsetzung: Reparaturkosten, die durch normale Abnutzung entstehen, sind nicht umlagefähig.
• Rücklagen: Geld, das für zukünftige Reparaturen oder Investitionen gespart wird, darf nicht auf die Mieter umgelegt werden.

3. Wie rechne ich die Nebenkosten korrekt ab?

• Mietvertrag: Im Mietvertrag sollten die umlagefähigen Nebenkosten detailliert aufgeführt sein. Mindestens muss der Vertrag einen Hinweis auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthalten.
• Nebenkostenabrechnung: Alle zwölf Monate muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung an die Mieter schicken, um Rückzahlungen oder Nachzahlungen zu begründen.

Bitte beachten Sie, dass die genauen umlagefähigen Kosten von Mietvertrag zu Mietvertrag unterschiedlich sein können. Es ist wichtig, den individuellen Mietvertrag zu überprüfen, um die spezifischen Kosten zu ermitteln, die auf Mieter:innen umgelegt werden dürfen. Wenn Sie weitere Informationen benötigen, stehe ich gerne zur Verfügung! 😊

4. Fazit

Die korrekte Abrechnung der Nebenkosten ist wichtig, um ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu gewährleisten. Achten Sie darauf, nur umlagefähige Nebenkosten anzugeben und halten Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben.

Ich hoffe, dieser Artikel hilft Ihnen weiter! Falls Sie noch weitere Fragen haben, stehe ich gerne zur Verfügung. 😊

BLOG Nebenkosten

In diesem Blog veröffentlichen wir Informationen, die für Vermieter und Mieter relevant sind.

Mit unserer Arbeit für Mieter und Vermieter möchten wir zur Entspannung zwischen den beiden Parteien bei dem komplizierten Thema "Nebenkostenabrechnung" beitragen.

Erfahrung aus 30 Jahren

1992: Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für die eigenen Mieter

2003: Erstellung von Nebenkostenabrechnungen im Auftrag anderer Vermieter

2004: TV-Sender SAT1 interviewt Frau Smulka einige Male zum Thema "Falsche Nebenkostenabrechnungen"

Interview: Verbrauchermagazin "Akte" von SAT 1 mit AS AbrechnungenSmulka

Schon im Jahr 2004 interviewte das Verbrauchermagazin "Akte" von SAT 1 Frau Smulka (Chefin und Inhaberin von AS AbrechnungenSmulka (damals noch: ASS AbrechnungsServiceSmulka)).

Das

Video über die Erfolge und Arbeitsweise

kann man sich hier noch einmal anschauen.

Der Bericht wurde schon im Jahr 2004 ausgestrahlt.

Es wird dargestellt, welche gravierenden Fehler bei Nebenkostenabrechnungen auftreten können.

Die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen, war auch schon damals ein Element in unserem Portfolio.

rechtliche Grundlagen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

§ 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung