Super einfache Methode Nebenkostenabrechnungen zu prüfen
Prüfen Sie die Nebenkostenabrechnung bevor Sie sie an Ire Mieter weitergeben!
Die umlagefähigen Gesamtkosten der Immobilie müssen exakt der Summe aller Kosten für die Mieter entsprechen
Jeder Vermieter ist an einem guten Verhältnis zu seinen Mietern interessiert.
Es ist in den wenigsten Fällen so, dass Mieter, die mit ihrer Nebenkostenabrechnung unzufrieden sind, auch automatisch Querulanten sind.
Vor 30 Jahren, als ich mit der Verwaltung unserer 62 Mietwohnungen begonnen habe, war ich bei jeder Mieterbeschwerde sauer, weil ich den Abrechnungsfirmen vertraut habe. Wir haben damals mit Techem, Ista und Brunata zusammengearbeitet.
Niemals wäre ich auf die Idee gekommen, dass solche großen Firmen fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen erstellen.
Dann musste ich jedoch vielfach feststellen, dass unsere Mieter mit ihren Beschwerden oft Recht hatten.
Daraufhin habe ich. Also Nebenkostenabrechnungen der zurückliegenden 10 Jahre für unsere 5 Mehrfamilienhäuser überprüft.
Zu meinem großen Erstaunen war keine der Abrechnungen wirklich korrekt.
In einem Jahr hat die Abrechnungsfirma zu unseren Gunsten, also zugunsten des Vermieters gerechnet, im nächsten Jahr fiel die Nebenkostenabrechnung zugunsten der Mieter aus.
Was ist eine korrekte Nebenkostenabrechnung?
Auf die Frage, welche Kosten „umlagefähig“ sind, gehe ich in einem weiteren Beitrag ausführlich ein.
Hier geht es um die Überprüfung der Verteilung!
Wie kann man diese überprüfen?
Es gibt eine ganz super einfache Methode:
Sind z.B. 10.000,00€ umlagefähige Gesamtkosten der Immobilie im Abrechnungszeitraum angefallen, dann möchten Sie von Ihren Mietern auch exakt 10.000,00€ zurückerhalten.
KEINE 10.500,00€ und auch keine 9.500,00€
SONDERN GENAU 10.000,00€
Also addieren Sie Gesamtkosten der Immobilie. Das ergibt z.B. Gesamtkosten von 10.00,00€.
Ziehen Sie nun die Kosten, die für ihre Mieter errechnet wurden von den Gesamtkosten ab - sowohl Guthaben, wie auch Nachzahlungen.
Natürlich ohne die Vorauszahlung, also wirklich nur die verteilten Kosten pro Mieter darf man in die Bilanz einfließen lassen.
Das Ergebnis muss „NULL“ sein.
Ist dies nicht der Fall, ist die Nebenkostenabrechnung definitiv falsch.
Als Vermieter sollten Sie umgehend die diese vorliegende Abrechnung reklamieren.
rechtliche Grundlagen
Betriebskostenverordnung - BetrKV
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV)
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Verordnung über Heizkostenabrechnung - HeizkostenV
§1 Anwendungsbereich
§2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
§3 Anwendung auf das Wohnungseigentum
§4 Pflicht zur Verbrauchserfassung
§5 Ausstattung zur Verbrauchserfassung
§6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
§6a Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen; Informationen in der Abrechnung
§6b Zulässigkeit und Umfang der Verarbeitung von Daten
§7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
§8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser
§9 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser bei verbundenen Anlagen
§9a Kostenverteilung in Sonderfällen
§9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel
§10 Überschreitung der Höchstsätze
§11 Ausnahmen
§12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung
§13 (Berlin-Klausel)
§14 (Inkrafttreten)
Anhang EV Auszug aus EinigVtr Anlage I Kapitel V Sachgebiet D Abschnitt III
(BGBl. II 1990, 889, 1007)
- Maßgaben für das beigetretene Gebiet (Art. 3 EinigVtr) -