Vermieter: bessere Chancen vor Gericht

Was macht einen Nebenkostenabrechnung „gerichtsfest“ => Bilanz aller Kosten

Immer wieder kommt es zu juristischen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Der Hauptsächliche Streitpunkt: Die Nebenkostenabrechnung.

Vorweg die Lösung für unsere Kunden: eine Bilanz die alle umlagefähigen Kosten der Immobilie und alle Kosten für die Mietparteien gegenüberstellt. Damit hat der Richter auf der einen Seite alle Kosten und auf der anderen Seite deren Verteilung auf die Mieter und bekommt schnell einen umfassenden Eindruck.

Was verlangen Gerichte, damit eine Nebenkostenabrechnung im juristischen Sinn die formellen Vorraussetzungen erfüllt?

Der BGH (Bundesgerichtshof) legt fest, dass eine Abrechnung, nur dann formell ordnungsgemäß ist, wenn der Mieter sie inhaltlich nachvollziehen und überprüfen kann.

Insbesondere, wenn das Rechenwerk,

• die zur Verteilung anstehenden Gesamtkosten,
• den auf den Mieter entfallenden Anteil und
• den Rechenweg, mit dem dieser ermittelt wird,
• nachvollziehbar erkennen lässt.

(BGH, Beschluss vom 25.04.2017 – VIII ZR 237/16).

In der Praxis heißt das:

1. Schritt: 100% der umlagefähigen Kosten / 100% der Gesamtwohnfläche der Immobilie = Kosten pro m² (oder pro Wohneinheit oder pro Personen)
2. Schritt: Kosten pro m² x Wohnfläche der jeweiligen Wohnung = Kosten für diese Wohnung

Das heißt im Umkehrschluss: die Summe der Kosten für jede einzelne Wohnung ergeben 100% der Gesamtkosten!

Damit diese höchstrichterliche Vorgabe erfüllt wird, muss für jeden Zeitpunkt innerhalb des Abrechnungszeitraumes und für jeden Quadratmeter eine Abrechnung vorliegen!!

Das heißt insbesondere:

1. auch für den, in der Immobilie lebenden Hauseigentümer muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden
2. bei Leerstand: für die Zeit des Leerstandes einer Wohnung muss eine Nebenkostenabrechnung erstellt werden. Die Kosten für die leerstehende Wohnung trägt der Vermieter!

Zurück zu einer möglichen juristischen Auseinandersetzung:

Um die Kostenverteilung für den Richter (und gegnerischen Anwalt) transparent zu gestalten,

erstellen wir für jeden unserer Kunden eine kostenlose Bilanz.

Darin werden die jährlichen Gesamtkosten den Zahlungen, die die Mieter leisten müssen, gegenübergestellt.

Keine Nebenkostenabrechnung verlässt unser Haus, bei der die BILANZ nicht gleich „NULL“ ist!