Wie werden Betriebskosten verteilt?

Die Formel zur Verteilung der Betriebskosten in einer Nebenkostenabrechnung ist im Prinzip einfach.

Formel für Rechenweg in der Betriebskostenabrechnung

Gesamtkosten der Betriebskostenart / Gesamtwohnfläche / 365 Tage x Wohnzeit Mieter in Tagen x Wohnfläche Mieterwohnung

= Kostenanteil Mieter

Aber es stellen sich zwei Herausforderungen.

die Inhalte und
die Darstellung

Die Inhalte beziehen sich z.B. auf die Fragen:

Welche Kosten sind umlagefähig?
Welcher Verteilungsschlüssel wird angewendet?
Welche Gesetze/Verordnungen müssen angewende werden?
Und vieles mehr.

Zur Darstellung hat der Bundesgerichthof (BGH) schon vor vielen Jahren zwei Grundsätze formuliert. Eine Abrechnung muss

übersichtlich und
nachvollziehbar

sein.

Daraus resultiert die Vorgabe, dass die Gesamtkosten der Immobilie nachvollziehbar auf alle Wohnungen verteilt werden, auch auf leerstehende Wohnungen und auch die vom Eigentümer selbst genutzte Wohnung!

Eine Beispiel-Berechnung:

In einer Immobilie gibt es 5 Wohnungen
Drei Wohnungen bewohnen Mieter
Eine Wohnung steht leer
Eine Wohnung bewohnt der Eigentümer
Jede Wohnung hat einer Wohnfläche von 100m² = 500m² Gesamtwohnfläche

Beispielhaft für andere Betriebskostenarten berechnen wir die Verteilung der Treppenhausreinigung:

In dem Abrechnungszeitraum sind z.B. 2.000,00€ für die Treppenhausreinigung angefallen.

Also lautet der Rechenweg wie folgt:

2000,00€ für insgesamt 500m² Gesamtwohnfläche.

Daraus errechnet man die Kosten pro Quadratmeter: 2.000,00€ / 500m² Gesamtwohnfläche = 4,00€ pro m².

Da jede Wohnung eine Wohnfläche von 100m² besitzt, wird nun der Preis 4,00€ pro m² mit 100m² multipliziert, um die Kosten für die Wohnung zu ermitteln.

Also ist der Anteil für jede Wohnung = 400,00€.

WICHTIG: Kosten für Eigentümer

Der Eigentümer muss nicht nur die 400,00€ Kostenanteil für die selbst genutzte Wohnung zahlen, sondern auch die 400,00€ für die leerstehende Wohnung.

Fazit: Verteilung der Kosten


Kostenanteile Mieter
Mieter 1	400,00€
Mieter 2	400,00€
Mieter 3	400,00€
		1.200,00€

Kostenanteile Vermieter
Leerstehende Wohnung	400,00€
Selbstgenutzte Wohnung	400,00€
		800,00€

Gesamtkosten Treppenhausreinigung		2.000,00€

Jeder der drei Mieter zahlt 400,00€ = 1.200,00€ und der Eigentümer trägt 800,00€, sodass in der Summe die 2.000,00€ Kosten für die Treppenhausreinigung zu 100% gedeckt sind.

WICHTIG: Anzahl der Abrechnungen bei Mieterwechsel

Kommt es zu einem Mieterwechsel müssen mindestens zwei Abrechnungen erstellt werden – eine Abrechnung für den ausziehende Mieter und eine Abrechnung für den neuen Mieter.

Steht die Wohnung vor dem Einzug des neuen Mieters leer, MUSS der Vermieter die Kosten für den Zeitraum des Leerstandes tragen = es muss eine dritte Abrechnung erstellt werden!

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