Nachzahlung Nebenkosten: viele Gründe möglich

Es gibt viele Gründe, die zu einer Nachzahlung bei der Nebenkostenabrechnung führen können. Nicht immer ist es ein fehlerhafte Abrechnung.

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Mögliche Gründe für eine Nachzahlung

1. gestiegene Kosten

Der häufigste Grund sind mit Sicherheit die gestiegenen Kosten. Ob es

• die höheren Energiekosten sind,
• gestiegene kommunale Abgaben, wie Grundsteuer, Müll, Straßenreinigung u.ä.,
• höhere Versicherungsbeiträge oder
• durch höhere Lohnkosten gestiegene Preise bei Dienstleistern, wie Hausmeister, Schornsteinfeger, Abrechnungsfirmen oder Wartungsfirmen.

2. Der Zeitpunkt des Ein- oder Auszuges ( = Nutzungszeitraum) 

saisonaler Anteil Heizkosten Betriebskosten

Ein Grund für eine Nachzahlung wird häufig übersehen.

Bei Mietern, die erst im Herbst eingezogen sind oder im Frühjahr ausziehen, kann es zu hohen Nachzahlungen kommen.

Wie kann es dazu kommen?

Die Vorauszahlungen sind so kalkuliert, dass die jährlichen gesamten Nebenkosten des Mieters auf 12 gleiche monatliche Zahlung verteilt werden. In der Graphik unten sind wir von einer Vorauszahlung von 300,00 € pro Monat ausgegangen, also 3.600,00€ im Jahr.

Bei der Graphik sind wir von 60% Betriebskosten (= 2.160,00€) und 40% Heizkosten (=1.440,00€) der Gesamtkosten ausgegangen.

In den Wintermonaten sind die Energiekosten natürlich höher, wie im Sommer.

Die Betriebskosten, wie Grundsteuer, Müll, Versicherungsbeiträge usw. werden nicht nach dem Verbrauch berechnet. Der Anteil an den Vorauszahlungen bleibt gleich und ist jeden Monat 1/12 der jährlichen Kosten.

Anders ist es bei den Heizkosten.

In der Heizkostenverordnung §6(2) wird vom Gesetzgeber vorgeschrieben, dass mindesten 50% der Heizkosten nach dem Verbrauch des Mieters zu verteilen sind.

Dieser Heizenergieverbrauch fällt natürlich im Winter, sowie etwas abgeschwächter im Herbst und Frühjahr an. In der Graphik sind die realen Heizkosten die lachsfarbenen Bereiche. Sie schwanken zwischen 252,00€ im Januar und 0,00€ in den Sommermonaten.

Das heißt: Ein Mieter, der das gesamte Jahr in der Wohnung wohnt, baut sich also im Sommer ein „finanzielles Heizkostenpolster“ auf, von dem im Winter die Heizkosten subventioniert werden.

Dieses „finanzielles Heizkostenpolster“ fehlt aber Mietern, die erst im Herbst eingezogen sind oder im Frühjahr ausziehen.

Deshalb kann es zu einer Nachzahlung kommen.

3. höherer Jahresverbrauch

Manche Faktoren können zu höherem Verbrauch und damit höheren Kosten und einer Nachzahlung führen:

•  Homeoffice: Mit der Tendenz zum Homeoffice, halten sich die Mieter häufiger und länger in der Wohung aus und haben daraus resultierend einen höheren Verbrauch an Wärme, Warmwasser und Kaltwasser
• zusätzliche Person im Haushalt: Ob der Partner/In oder ein Baby den Haushalt bereichert – jeder verbraucht Wärme, Warmwasser und Kaltwasser
• längere Krankheit: Auch, wenn Mieter durch Krankeit längere Zeit in der Wohnung bleiben müssen steigen die Verbrauchszahlen.

4. Vorauszahlungen erhöhen?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten.

1. Zuerst sollte man die Höhe der Vorauszahlungen mit den Zahlungen der anderen Mieter im Haus vergleichen
2. Prüfen Sie, ob irgendwelche außerordentlichen Gründe vorliegen könnten, wie Homeofffice, zusätzliche Person …
3. Vergleichen Sie die Verbrauchszahlen mit den Zahlen der anderen Mieter. Es gibt auch in Zeiten der Energiekrise Mieter, die bei klirrender Kälte stundenlang die Fenster „auf Kippe“ geöffnet haben.
4. Überprüfen Sie, ob der Nutzungszeitraum des Mieters korrekt berechnet wurde und auch die Kosten dementsprechend verteilt wurden. Ein Mieter, der nur ein halbes Jahr die Wohnung genutzt hat, darf natürlich auch nur die Kosten für 6 Monate in der Nebenkostenabrechnung berechnet bekommen.

BLOG Nebenkosten

In diesem Blog veröffentlichen wir Informationen, die für Vermieter und Mieter relevant sind.

Mit unserer Arbeit für Mieter und Vermieter möchten wir zur Entspannung zwischen den beiden Parteien bei dem komplizierten Thema "Nebenkostenabrechnung" beitragen.

Erfahrung aus 30 Jahren

1992: Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für die eigenen Mieter

2003: Erstellung von Nebenkostenabrechnungen im Auftrag anderer Vermieter

2004: TV-Sender SAT1 interviewt Frau Smulka einige Male zum Thema "Falsche Nebenkostenabrechnungen"

Interview: Verbrauchermagazin "Akte" von SAT 1 mit AS AbrechnungenSmulka

Schon im Jahr 2004 interviewte das Verbrauchermagazin "Akte" von SAT 1 Frau Smulka (Chefin und Inhaberin von AS AbrechnungenSmulka (damals noch: ASS AbrechnungsServiceSmulka)).

Das

Video über die Erfolge und Arbeitsweise

kann man sich hier noch einmal anschauen.

Der Bericht wurde schon im Jahr 2004 ausgestrahlt.

Es wird dargestellt, welche gravierenden Fehler bei Nebenkostenabrechnungen auftreten können.

Die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen, war auch schon damals ein Element in unserem Portfolio.

rechtliche Grundlagen

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

§ 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht

§ 556c Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung